Проблема купли-продажи «долговых квартир» обсуждается не первый год. По разным оценкам до 5% россиян являются «злостными неплательщиками». При этом примерно 30% из них – люди с достатком, которые либо настолько забывчивы, что не оплачивают счета вовремя, либо настолько ленивы. Заставить платить по счетам бывшего собственника жилья сейчас можно только через суд, а предлагаемый законопроект обяжет неплательщиков гасить долги до заключения сделки. Проще говоря, ни продать, ни официально сдать свою квартиру в аренду «должник» не сможет.
В законопроекте предлагается, чтобы при неисполнении в срок владельцем квартиры требований по погашению задолженности, превышающей стоимость услуг за полгода, управляющая компания была наделена правом требовать от исполнительных властей установить «ограничение на совершение сделок с жилым помещением, принадлежащим на праве собственности гражданину, не исполнившему обязанность по внесению платы за ЖКУ».
Перед этим предлагалось выселять собственников с долгами из их квартир. Данное предложение противоречит Конституции РФ, которая закрепляет неотъемлемое право граждан на жилище, и было раскритиковано общественностью на этапе обсуждения. Проблема с долгами «по коммуналке» серьезная, и продолжает разрастаться все шире.
Напомним, в апреле этого года бурно обсуждался проект закона, подготовленный НК «ЖКХ-развитие». В проекте предлагалось законодательно закрепить право кредитора в судебном порядке требовать погашения долгов при превышении суммы долга 5% рыночной стоимости квартиры за счет ее продажи. Если же после взыскания жилья за неуплату человеку, окажется негде жить, то ему должны будут предоставить жилье по договору социального найма.
Алина Cимоненкова, эксперт Neoflat
Сегодня сделки купли-продажи с квартирами, по которым имеются долги за ЖКУ, составляют значительную долю рынка. Обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт появляется у владельца с момента возникновения у него права собственности на квартиру (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ; п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Проще говоря, новый собственник не обязан погашать долги предыдущего владельца (за исключением взносов на капитальный ремонт согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
При продаже объектов недвижимости с задолженностью по коммунальным услугам чаще всего берется задаток, равный или превышающий сумму задолженности, то есть обязанность погасить долг остается за продавцом. Продавец гасит задолженность до сделки и предоставляет справку о состоянии лицевого счета. Иногда долг подтверждается документально и вычитается из стоимости объекта недвижимости, то есть обязанность погасить долг переходит к покупателю. Такие детали необходимо согласовать заранее и обязательно отразить в договоре купли-продажи, поскольку именно договор будет определять ответственность сторон при возникновении спора. В этой ситуации в договоре желательно отразить суммы долга по каждой статье и заручиться письменным согласием кредитора (управляющей компании или организации поставщика), так как уплачивать долги будет покупатель.
Не оставляйте этот вопрос без внимания! Если он не отражен в договоре купли-продажи, то велика вероятность, что уплатить долг придется продавцу, или он будет взыскан с него в судебном порядке. Недобросовестные покупатели могут ввести продавца в заблуждение, с целью уменьшить стоимость квартиры на сумму долга, особенно, если он значителен. Чтобы не остаться с носом, обратитесь к профессионалам. Сотрудники компании Неофлэт всегда готовы не только проконсультировать вас, но и полностью сопроводить сделку.
Если вы все-таки решились на такую покупку самостоятельно, то рекомендуем до заключения договора запросить справку о состоянии задолженности по приобретаемой квартире в управляющей компании, ТСЖ или у поставщиков услуг, если дом использует прямые расчеты. Пренебрегать этим делом не стоит, поскольку владелец проблемного жилья может быть с вами нечестен и утаить размер задолженности. После вступления в право собственности, уведомите о смене владельца управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК. Если же вы попали в ситуацию, когда квартира приобретена, а долги остались, обязательно уведомите об их наличии и об ответственности по их уплате предыдущего владельца - вполне возможно, что он будет готов погасить долги самостоятельно, не доводя до судебного разбирательства.