Ключевых изменений в российском законодательстве, вступающих в силу с начала 2016 года и относящихся к сфере недвижимости, всего три.
Во-первых, с 1 января 2016 года в России вводится новый порядок исчисления налога на имущество (недвижимость). До сих пор его база исчислялась по инвентаризационной стоимости. Попросту говоря, при продаже квартиры собственник мог указать практически любую цену. Теперь же налогооблагаемая база будет четко привязана к кадастровой стоимости.
Поступления по этому виду налога пополнят местные бюджеты, и местные органы власти могут установить свои налоговые ставки и предусмотреть дополнительные льготы для населения. Первые платежки собственникам придут уже весной следующего года. Не позднее 1 октября 2017 года нужно будет налог оплатить. Разумеется, для определенных категорий населения предусмотрен ряд вычетов и налоговых льгот. Так налогооблагаемая база для комнаты будет уменьшена на 10 кв.м., для квартиры - на 20 кв.м., а для дома – 50 кв.м.. Если же при вычете из общей площади получится нулевой результат, то владелец законно освобождается с 2016 года от уплаты налога на недвижимость.
Увеличение налоговой нагрузки будет сдерживать применение понижающих коэффициентов и рост не превысит 20 процентов в год от прежнего размера налога. Но через пять лет набежит приличная сумма в несколько тысяч рублей ежегодно.
Второй новостью стало продление срока, по истечении которого можно было продать квартиру без уплаты 13% НДФЛ. Теперь недвижимость (квартиру, дом, дачу, земельный участок, гараж), приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет законно продать, не заплатив налог, только по прошествии пяти лет после сделки, а не трех, как ранее. Исключение сделано для трех случаев: если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника; если право собственности возникло в ходе приватизации; если недвижимость перешла во владение по договору пожизненного содержания с иждивением.
Продление на пять лет задумывалось в период стабильности рынка для борьбы со спекулятивными сделками. Тогда многие могли купить квартиру, чтобы сохранить сбережения в среднесрочном периоде. Теперь же недвижимость потеряла свою высокую ликвидность. На первый взгляд, такая мера могла бы привести к росту «серых» сделок. В таких случаях при продаже объявляется стоимость квартиры, не превышающая миллиона рублей, чтобы не платить 13 процентов налога. Теоретически покупатель тоже может быть заинтересован в этой схеме, чтобы не афишировать свои доходы. Здесь сказывается неосведомленность многих покупателей о рисках, которые возникают в связи с «серой» сделкой, ведь в этом случае покупатель лишается возможности вернуть до 260 тысяч рублей подоходного налога при приобретении жилья впервые.
Чтобы избежать роста сделок с занижением законодатель предусмотрел поправки. Если до 2016 года никаких ограничений по суммам сделок не было, то теперь если объявленная в договоре цена недвижимости составит менее 70 процентов от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться именно с этой суммы. Напоминаем, что кадастровую стоимость можно узнать в Росреестре или в публичной кадастровой карте. Разумеется, что те, кто продал недвижимость дешевле, чем купили, налог с продажи не платят.
В-третьих, с 2016 года собственники должны самостоятельно уведомлять налоговые органы об имеющейся у них недвижимости. Правда обязанность эта возникает только в том случае, если до этого владельцы не получали уведомлений от ФНС. Дело в том, что налоговая служба рассчитывает налоги на имущество граждан на основании той информации, которая содержится в регистрирующих органах (в недвижимости это Росреестр). Зачастую по разным причинам в реестрах прав этой информации нет, поэтому некоторые люди много лет не платят налоги на имущество. На этот раз законодатель предложил гражданам самостоятельно подтверждать сведения об имуществе. В 2016 году эти данные могут быть представлены в любой срок, на усмотрение налогоплательщиков. Подробная информация о порядке и способах представления сообщения размещена на сайте ФНС nalog.ru, в разделе «Физические лица».
Начисление налога будет производиться с того года, когда собственник представил данные о своем имуществе, независимо от даты регистрации права собственности на него. В 2016 году за непредставление сведений штрафы применяться не будут, но с 1 января 2017 года они устанавливаются в размере 20 процентов от не уплаченной суммы налога.
Все три нововведения целиком укладываются в стремление государства повысить собираемость налоговых платежей. Логично предположить, что принятые меры дадут толчок к развитию рынка аренды жилья. Поскольку собственникам будет более выгодно подождать пять лет, чтобы продать квартиру без налогов, а издержки по содержанию жилья покрыть за счет стабильных арендных доходов, то многие решать сдать свои квартиры в аренду.
Что касается вопроса «Стоит ли покупать сейчас?», то отметим, что прогнозы по динамике рынка недвижимости на 2016 год сдержанно оптимистичны. Многие собственники и риэлторы надеются на рост, но всерьез опасаются на него рассчитывать. В сложных экономических условиях трудно прогнозировать доходы от сделок купли-продажи недвижимости. Исходя из опыта сделок прошлого года, рекомендуем продавцам не рассчитывать на покупателя с толстым кошельком. Продать квартиру с небольшим дисконтом сейчас скорее окажется выгоднее, чем долго ждать и понижаться по цене в надежде на состоятельного покупателя. Тем же, кто намерен купить квартиру в Курске в ближайшее время, настоятельно советуем - покупайте, сейчас самое время для выгодных покупок.