Продайте вашу недвижимость

Заказать выезд

Звонок специалиста бесплатно

Заказать звонок

Срочный выкуп квартир

Дисконтная карта "Neoflat"

Наши партнеры

Доходные дома в ближайшие 20 лет снова станут нормой для России

Идея наведения порядка на рынке аренды жилой недвижимости давно витала в умах российских чиновников. Изначально речь шла, прежде всего, о выводе из тени «серых» доходов арендодателей и соответственно, налоговых потерь государства. Позже у власти появилась и еще одна мотивация — обеспечить доступным и комфортным жильем граждан, которые по в силу разных причин не могут купить квартиру. По мнению чиновников арендное жилье станет не только способом решения жилищной проблемы, но и приведет к росту мобильности трудовых ресурсов, что положительно отразится на экономике. В итоге, сегодня речь идет уже о масштабном государственно-частном проекте, реализацию которого активно поддерживает Минстрой России. За последние несколько лет была проведена серьезная работа по формированию нормативно-правовой базы развития рынка арендного жилья. Так были приняты поправки в Жилищный кодекс, регулирующие отношения между нанимателем и наймодателем.

Выступая на Санкт-Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ-2016), глава Минстроя Михаил Мень отметил, что на данный момент развитию рынка арендного жилья мешает высокая стоимость привлечения «длинных денег» для крупных инвесторов и длительной окупаемости таких масштабных проектов. «Чтобы построить арендный дом, компании нужно взять кредит и достаточно быстро расплачиваться по займу. Получается, что экономики здесь нет», - пояснил министр. Поэтому Минстрой принял решение дать старт пилотным проектам с использованием механизмов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «В ближайшее время пару таких проектов интересных вы увидите», - пообещал Михаил Мень.

В ходе панельной дискуссии глава АИЖК Александр Плутник рассказал, что уже в этом году агентство может привлечь в свое начинание до 30 миллиардов рублей. «Инвестиции пойдут, прежде всего, в города-миллионники на строительство жилых комплексов площадью от 20 до 100 тысяч квадратных метров», - уточнил он, напомнив, что механизм финансирования предполагает создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Со своей стороны, первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов, отметил, что россияне должны иметь возможность не только покупать доступное жилье, но и снимать комфортные квартиры. При этом он подчеркнул, что навязывать россиянам найм жилья нельзя. «Наши граждане часто хотят иметь квартиру в собственности, и их не нужно от этого отговаривать», - заявил он. Говоря о перспективах развития арендного сегмента, Игорь Шувалов отметил, что «одним домом здесь не отделаешься», подчеркнув, что для начала «нужно задать определенный стандарт развития». Он также высказал мнение, что на первом этапе нужно инвестировать средства в строительство жилья с малогабаритными квартирами площадью до 40 квадратных метров, так именно такие объекты будут пользоваться спросом. «На втором этапе имеет смысл менять концепцию и вкладываться в квартиры площадью до 100 квадратных метров», - добавил он, оценив перспективный портфель арендного жилья АИЖК в 200-300 домов. Говоря о финансировании проекта, первый вице-премьер, заметил, что если опыт агентства по развитию арендного жилья в России будет успешным, то следующим этапом может стать привлечение в этот сегмент частных инвестиций уже без гарантий АИЖК. По его мнению, для развития арендного сегмента на рынке жилой недвижимости нужно, как можно скорее, вводить определенные налоговые льготы и вычеты. «Мы сможем их предоставить. Решение будем принимать до конца года. Чуть позднее глава Минстроя Михаил Мень пообещал, что ведомство уже скоро внесет свои предложения по налоговым льготам на имущество по наемным домам.

У российского правительства, как выяснилось, уже есть четкое представление о том, каким образом можно «вовлекать» россиян в процесс сдачи квартир. «Здесь не нужно придумывать велосипед», - сказал Игорь Шувалов, добавив, что для создания цивилизованного рынка аренды жилья можно использовать такие же законодательные конструкции, которые есть в США и других государствах. Идею льгот и использования международного опыта развил первый заместитель председателя Банка России Сергей Шевцов. По его словам, Центробанк еще несколько лет назад предлагал активно стимулировать физических лиц к сдаче в аренду так называемых инвестиционных квартир, то есть купленных и пустующих квартир. «В Москве таких объектов насчитывается до 15% от общего числа квартир», - сказал он. «Если брать опыт США, там есть важный элемент, стимулирующий физическое лицо сдавать жилье в аренду. Во-первых, это большие налоги. Достаточно дорого иметь недвижимость и не распоряжаться ею. И поэтому недвижимость становится пассивом, а чтобы она стала активом, надо ее сдавать в аренду», - рассказал Шевцов, напомнив, об увеличившемся в России налогообложении недвижимости.

В понедельник 1 августа премьер-министр России Дмитрий Медведев провел заседание президиума Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам. На заседании обсуждались целевые показатели, этапы и способы решения основных задач по направлению "Ипотека и арендное жилье". С начала 2016 года рост рынка ипотеки превысил 40%. Удешевление ипотеки, по мнению премьера, возможно, если активно развивать рынок ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК. Дмитрий Медведев в ходе заседания также предложил подумать над использованием различных стимулов для развития рынка арендного жилья в России. По его словам, доля рынка арендного жилья во многих развитых странах в целом составляет от 30 до 60%, в крупнейших городах — еще больше. Согласно данным исследований, из 23 миллионов российских семей около трети потенциально готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет создан прозрачный рынок аренды. "Это также говорит о востребованности такого формата в решении жилищных проблем и о большом потенциале этой сферы", — резюмировал он.

Эксперт Неофлэт, Михаил Ломака

  Рынок арендного жилья на сегодня непрозрачен и отличается высокими рисками. Как правило, приобретенные инвестиционные квартиры сдаются в аренду, зачастую без мебели и техники. В Курске доля таких квартир по разным оценкам составляет от 15 до 20%. Преимущественно они располагаются в недорогих новостройках свежих микрорайонов. Спрос и предложение значительны, но и риски велики. В первую очередь владельцы квартир желают, чтобы они оставались свежими и не требовали дополнительных вложений. По этой причине предпочтения отдаются семьям и молодым людям. И те, и другие редко снимают на срок более 1,5 лет по причине динамичной жизни: смена места работы, изменения в составе семьи, отношения с родителями и т.д. И владельцам приходится
снова искать жильцов. Во-вторых, платежи по ипотеке сегодня сопоставимы со стоимостью аренды хорошей квартиры и многие предпочитают взять на себя бремя ипотеки, чтобы стать собственником, не говоря уже о возможности делать постепенно ремонт и приобретать обстановку. Для активного развития рынка аренды все же нужны «длинные деньги» в больших объемах, поэтому вероятнее всего доходные дома появятся в Курске не ранее, чем через 10-15 лет. Тем не менее, рынок аренды будет упорядочиваться государством, чтобы снизить риск и повысить его отдачу для государства.

На фото: «Доходный дом», спроектированный архитектором Павловым во 2-ой половине XIX века, расположенный под адресу: ул. Сосновская 1/3, признан памятником архитектуры регионального значения

Поделиться