Непростая ситуация в отечественной экономике в прошлом году сказалась и на рынке недвижимости. После того как Центробанк в декабре 2014 года поднял ключевую ставку, и ипотечное кредитование сразу стало менее доступным, что сократило спрос. Впоследствии была введена программа государственного субсидирования ипотеки для новостроек, и этот сегмент рынка отчасти ожил. Ипотечные программы для «вторички» по-прежнему остались малодоступными для большей части покупателей. Низкий спрос обусловил дальнейшее падение цен. В 2015 году как в столице, так и в регионах были отмечены максимально низкие за последние несколько лет цены на недвижимость. Застройщики же стремились поскорее продать как можно больше, предлагая хороший дисконт, чтобы поймать падающий спрос.
Курская недвижимость за минувший год «просела» в среднем на 100-150 тысяч рублей за квартиру. Цена «квадрата» на вторичном рынке недвижимости, по данным сайта Курскметр, для однокомнатной квартиры составила 43,6 тыс. рублей, для двухкомнатной – 44,3 тыс. рублей, для трехкомнатной - 41,8 тыс. рублей. За год «однушки» подешевели на 8,5%, «двушки» на 6%, а «трешки» на 3,9%. И только четырехкомнатные квартиры выросли в цене на 5,8% или 2 371 рублей за квадратный метр. В январе рынок 4-комнатных квартир составил всего 54 объекта от частных продавцов и 56 объектов от агентств. Рост спроса на самые просторные квартиры вызван, скорее всего, увеличением количества больших семей в городе Курске. Активнее стали пользоваться и военной ипотекой. Вероятно, падение спроса сохранится и в 2016 году.
Осень на рынке купли-продажи недвижимости традиционно время оживления. Минувший год не стал исключением, но слабый сезонный рост спроса, но на общем тренда спада он почти не сказался – в сравнении с осенью 2013-го спад составил 34%. Несмотря на падение продаж, девелоперы увеличивают объемы строительства, предлагая покупателям новые и новые проекты. Дело здесь в том, что основная доля строек, которые выходят сейчас на рынок, стартовали два-три года назад, когда еще не было санкций и мало кто предсказывал падение цен на нефть. При этом значительное количество новостройки, которые предлагаются сегодня как бизнес-класс, на деле представляют собой комфорткласс, поскольку ориентированы на граждан со средним достатком. Растет и количество новостроек экономкласса.
Эксперты считают, что в новом году стоимость жилья, вероятно упадет еще на 10-15%. На данный момент предпосылок для изменения экономической ситуации в лучшую сторону, а значит, роста покупательской активности, не предвидится. По мнению ряда экспертов, динамику цен на нефть в этом вопросе недооценивать не стоит. Эксперты считают, что период реакции стоимости недвижимости на динамику трендов цены на нефть примерно полгода. Еще одним весомым фактором, влияющим на соотношение цена/объем рынка, это динамика финансового рынка. И учетная ставка ЦБ, а значит, ставка по ипотечным программа, и курс доллара явно взаимосвязаны с динамикой цена на нефть. Поэтому прогноз динамики цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России. Кроме того, недвижимость как товар обладает трехлетним циклом создания и жестко привязана к месту производства. При действующем тренде перепроизводства еще минимум три года «склад» будет только нагружаться, а, значит, предложение по-прежнему будет превышать спрос.
В данный момент на рынок недвижимости оказывают влияние такие факты:
- предложение, превышающее спрос,
- вывод на рынок новых объектов,
- высокая ипотечная ставка от 11%,
- ужесточение требований к желающим получить кредит на покупку жилья,
- непривлекательность недвижимости как объекта инвестирования,
- качество и площади вторичных квартир уступают новостройкам.
Краткосрочные и среднесрочные инвестиции в недвижимость имеют смысл при растущих ценах на жильё. При падении цен рынок недвижимости будет увеличивать предложения покупки, как от частных продавцов, так и от застройщиков. В случае экономического кризиса, снижение цен на нефть и падение рубля, могут привести к обрушению рынка недвижимости. Пока, что квартиры и дома продолжают покупать, а застройщики продолжают насыщать первичный рынок. По предварительным прогнозам специалистов по недвижимости, резкого снижения цен произойти не должно. Вероятно, увеличится количество сделок по обмену недвижимости, в том числе сделок по обмену квартир с доплатой.
В начале 2016 года купить однокомнатную квартиру в Курске, например, в районе КЗТЗ площадью от 30 кв.м. можно за 1 млн. 150 тыс. рублей. Больше трети предложения «однушек на Клыкова» выставлены по цене 1 млн. 400 тыс. рублей. Общее предложение однокомнатных квартир на проспекте Клыкова составляет около 220 квартир. На проспекте Дериглазова предложение «однушек» составляет около 60 квартир по средней цене около 1,3 млн. рублей.
Эксперты агентства Неофлэт считают, что для покупателей, стремящихся получить выгоды от инвестирования в недвижимость в долгосрочном периоде, данный период является одним из самых удачных для того, чтобы купить квартиру или дом. У застройщика (Курский КПД, Инстеп, СКБ Групп) можно выгодно приобрести жилье высокого качества с дисконтом, в том числе на стадии строительства. Дисконт на ставку по ипотеке предоставляют уже и некоторые банки. Так"Промсвязьбанк" предлагает ипотеку с господдержкой для новостроек от Курского КПД всего под 11% годовых. Частные продавцы вторичного жилья стремятся получить максимальную стоимость при продаже, но поскольку качество и площади вторичного жилья уступают новостройкам, то продавцов можно хорошо понизить по цене, предложив хороший вариант оплаты.