Российский рынок недвижимости в 2015 году испытывает затруднения. Минстрой как макрорегулятор пытается стабилизировать ситуацию, предлагая различные меры. В частности на этот раз дольщику предлагается самостоятельно страховать риски, возникающие при незавершенном строительстве. Поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» в ближайшее время направят первому вице-премьеру Игорю Шувалову. Девелоперы считают, что страхование дольщиков сильно осложнит приобретение жилья и обязательно приведет к росту цен на квартиры. Со своей стороны страховщики убеждены, что столкнутся с серьезными рисками для их бизнеса, а новая система в конечном итоге не защитит интересы покупателя.
Одно из предложений Минстроя предполагает обязанность дольщиков самостоятельно страховать риски недостроя приобретенного жилья. Депутат Госдумы Александр Хинштейн сообщил изданию «КоммерсантЪ», что данная поправка была включена по итогам обсуждения на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова, состоявшемся в конце октября. Законопроект был разослан по профильным ведомствам, а 10 ноября состоялось его обсуждение на совещании в Минстрое. 11 ноября министерство внесло его на рассмотрение Игоря Шувалова. По информации заместителя главы Минстроя Натальи Антипиной, которая возглавляет рабочую группу по внесению изменений в законодательство о долевом строительстве, данные предложения пока только обсуждаются на заседаниях рабочей группы и окончательное решение еще согласовывается.
Предлагается, что покупатель за свой счет застрахует риски, которые возникающие когда девелопер по тем или иным причинам не может завершить строительство жилья. Список страховщиков, с которыми можно будет заключать договоры страхования, будет размещен на сайте Центробанка. Минимальный размер страховой выплаты при наступлении страхового случая будет установлен не ниже размера стоимости жилья, с учетом среднерыночной цены за квадратный метр по регионам. Александр Хинштейн считает, что «гражданам предлагают страховаться от того, на что они никак не влияют. Покупатель исполняет свои обязательства — оплачивает жилье. На застройщика он не оказывает влияния». Депутат рассчитывает, что ко второму чтению предложенных поправок спорные моменты будут устранены из проекта.
Застройщики бьют тревогу: введение страхования для дольщиков неизбежно приведет к скачку цен на новостройки и серьезно усложнит и сам процесс покупки жилья. Напомним, что с 1 января 2014 ггода предусмотрено обязательное страхование застройщиком своей ответственности перед дольщиками. Сумма страховых взносов уже включена в затраты и покупатель не платит ничего сверх указанной цены квартиры. Девелоперы уверены, что принятие указанных поправок приведет к оттоку клиентов с рынка новостроек в пользу рынка вторичного жилья и готовых, но уже сданных новостроек.
Страховые компании считают, что предложенный механизм защиты интересов дольщика неэффективен. По сути дела страховая компания столкнется с тем же самым риском, который уже застрахован ею или другим страховщиком. За приостановку работы застройщика страховщик несет финансовую ответственность, но к риску недостроя классические инструменты оценки риска неприменимы, а значит его трудно оценить. Дополнительной сложностью является то, что в предложенной схеме договора «страховщик — дольщик» застройщик не является стороной, а значит не обязан предоставлять страховой компании документы. То есть страховая компания не сможет оценить финансовую устойчивость компании застройщика.
Среди других поправок к новому законопроекту - введение счетов эскроу для временного целевого хранения средств дольщиков, и установление минимального размера собственного капитала всех юрлиц в группе, к которой относится застройщик, на уровне не менее 1 млрд руб. При прохождении этих поправок на рынке останутся только самые крупные застройщики. К сожалению, таким застройщикам как правило не интересны регионы, поскольку в провинции низкая маржа с продаж. Попросту говоря в регионах станет некому строить.
О том, пройдут ли поправки в закон «Об участии в долевом строительстве», мы будем информировать наших подписчиков. Следите за новостями нашей компании.
Эксперт Neoflat, Любовь Прилуцкая