Продайте вашу недвижимость

Заказать выезд

Звонок специалиста бесплатно

Заказать звонок

Срочный выкуп квартир

Дисконтная карта "Neoflat"

Наши партнеры

Юридические аспекты сделок с недвижимостью по ипотеке

В настоящее время более 80% сделок с жилой недвижимостью совершается при помощи ипотеки. Этому способствует рост цен на недвижимость и желание граждан иметь собственное жилье. Однако при заключении сделок по ипотеке возникает ряд вопросов. Вот лишь некоторые из них: 

  • как происходит регистрация права собственности и можно ли продать недвижимость, находящуюся в ипотеке?
  • >что будет, если обязательства по выплате не будут исполнены?
  • что случится с заложенной недвижимостью, если заемщика не станет или он потеряет трудоспособность?

В настоящей статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Регистрация ипотеки и продажа заложенного имущества

Покупка квартиры в ипотеку включает в себя несколько этапов. На первом этапе необходимо обратиться в банк и предоставить документы для предварительного одобрения ипотеки (заявление, документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика, наличие первоначального взноса). После получения положительного предварительного решения от банка, вы можете начинать поиск жилья. Далее заключается предварительный договор купли-продажи и готовится недостающий пакет документов для банка по кредитуемому жилому помещению (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на объект, документ, подтверждающий факт приобретения жилого помещения продавцом, справка-отчет о стоимости квартиры (выдается оценочной компанией), выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт и другие документы).

Затем необходимо обратиться в Управление Росреестра для регистрации самого кредитного договора и, соответственно, перехода права собственности на объект.

В свидетельстве о праве собственности будет указано, что квартира находится в залоге в силу закона, то есть жилье нельзя продать, не погасив кредит или не получив разрешения банка. 

Существует два варианта продажи заложенной квартиры:

  1. В момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя направляются в кредитную организацию. По итогу регистрации деньги по кредиту и проценты по нему забирает банк, а оставшуюся разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью забирает продавец, теперь уже бывший, заемщик.
  2. Заемщик продает квартиру покупателю, а последний с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника). 

Неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства по выплате

В случае систематического нарушения сроков оплаты заемщиком кредитных средств, у банка по закону есть право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.

По решению суда заложенное имущество продается и из вырученных средств взыскивается задолженность заемщика банку, включая проценты за пользование кредитом.

То обстоятельство, что заложенная квартира является единственным жильем заемщика и членов его семьи, не является препятствием на обращение взыскания. Закон предполагает изъятие имущества, являющегося залогом, в случае неисполнения должником возложенного не него ипотечного обязательства. Тем не менее, возможность сохранить квартиру все же есть, но лишь при условии, что сумма не выплаченного долга не превышает 5% от стоимости квартиры по договору об ипотечном кредите.

Стоит отметить, что если после реализации заложенного имущества и полного погашения задолженности банку остались денежные средства, то этот остаток возвращается заемщику.

Страхование жизни заемщика и заложенного имущества

Как правило, банки требуют от заемщиков заключения договора страхования заложенной квартиры от рисков повреждения и уничтожения, права собственности на предмет ипотеки (то есть на квартиру, которую покупает заемщик), а также жизни и потери трудоспособности заемщика. Если залогодатель умирает и его смерть является страховым случаем, страховая компания выплачивает банку остаток кредита и процентов по нему, а наследники получают «чистую» квартиру. Подобным образом решается ситуация и с потерей трудоспособности заемщиком.

Если смерть не является страховым случаем, или не покрывает выплат банку, наследники либо "поддерживают" кредит и исполняют обязательства наследодателя (по закону наследуется не только имущество, но и долги наследодателя), либо не принимают такое наследство вообще и остаются без заложенной квартиры. 

В данной статье содержится лишь общая информация об о некоторых правовых вопросах ипотечного кредитования. Вместе с тем, на практике сделки по ипотеке могут содержать множество нюансов, требующих участия профессиональных юристов. Со своей стороны, мы будем рады предложить вам юридическое сопровождение любых сделок с недвижимостью, включая сделки с ипотечным финансированием. За более подробной информацией обращайтесь по телефону: +7 (4712) 76 0000 или заполните онлайн-заявку на сайте: neoflat.ru.

Поделиться