Продайте вашу недвижимость

Заказать выезд

Звонок специалиста бесплатно

Заказать звонок

Срочный выкуп квартир

Дисконтная карта "Neoflat"

Наши партнеры

Аренда коммерческой недвижимости. Курск

В настоящее время в России значительный объем коммерческой недвижимости находится в аренде. Предприниматели при совершении сделок по аренде такой недвижимости должны учитывать ряд особенностей, характерных для правоотношений в данном сегменте гражданского права. Некоторые из них мы рассмотрим в данной статье.

Сроки и форма договора

Договор аренды составляется в письменном виде. Иные формы сделки недопустимы законом. При сроке аренды более одного года договор регистрируется в регистрационной палате. Аналогичный порядок регистрации распространяется на дополнительные соглашения к договору.

Для многих арендаторов важным является вопрос долгосрочности аренды. Можно заключить договор на определенный срок и на неопределенный.

При заключенном договоре на определенный срок после окончания его действия он может быть продлен по взаимному согласию сторон, при этом у действующего арендатора есть преимущество перед другими потенциальными арендаторами.

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок (срок действия аренды не указывается). Такой договор регистрировать не надо, ибо считать его долгосрочным (более одного года) нельзя. Согласно ГК РФ, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон, с уведомлением другой стороны за три месяца.

Арендная плата

Независимо от избранной сторонами формы арендной платы обязательна фиксация ее размера. Невыполнение данного условия влечет недействительность договора.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом договором может быть установлено, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще.

Платеж может производиться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, в квартал, месяц, неделю и т.д. Условие об арендной плате может предусматривать фиксированный размер данных платежей либо закреплять способ определения размера арендной платы с использованием различных методик и в зависимости от согласованных сторонами факторов (инфляции, повышения ставок земельного налога, изменения курса иностранной валюты, других параметров и т.п.).

Неотделимые улучшения

Одним из наиболее популярных аспектов арендных правоотношений является вопрос о распределении стоимости отделимых и неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоит отметить, что при классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми.

Улучшения арендованного имущества могут производиться с разрешения арендодателя либо без его согласия. Стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Исключением из этого правила является аренда предприятия как имущественного комплекса (арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, последний обязан компенсировать арендатору после прекращения договора аренды.

Субаренда

Обратимся к такой разновидности арендных правоотношений как субаренда.

Арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. При заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем (в виде приложения к договору, в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору).

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Стоит отметить, что собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявлять взаимные требования. Так, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

В данной статье содержится лишь общая информация об аренде объектов коммерческой недвижимости. Вместе с тем, на практике такие сделки могут содержать множество нюансов, требующих участия профессиональных юристов. Со своей стороны, мы будем рады предложить вам юридическое сопровождение любых сделок с недвижимостью, включая сделки с коммерческой недвижимостью. За более подробной информацией обращайтесь по телефону: +7 (4712) 76 0000 или заполните онлайн-заявку на сайте: neoflat.ru.

Перечень использованных нормативно-правовых актов:

  • Гражданский Кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 г.
  • Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

Поделиться